Energieausweis bei Verkauf & Vermietung: Das müssen Sie wissen

Wer eine Immobilie verkaufen, vermieten oder auch nur inserieren möchte, braucht ihn zwingend: den Energieausweis. Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist die Energieausweis Pflicht klar geregelt – und die Strafen bei Verstößen empfindlich. In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie, wann genau ein Energieausweis vorgeschrieben ist, welche Variante für Ihr Gebäude die richtige ist und wie Sie Bußgelder von bis zu 15.000 € vermeiden.

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt die Energieausweis Pflicht in mehreren Situationen vor. Wer dagegen verstößt, riskiert empfindliche Bußgelder. Hier die drei wichtigsten Anlässe im Detail:

Energieausweis beim Verkauf

Beim Energieausweis Verkauf gilt: Sobald Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten, muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Das betrifft nicht erst den Notartermin, sondern bereits die Immobilienanzeige. Konkret müssen in jeder Verkaufsanzeige – ob online, in der Zeitung oder im Exposé – folgende Angaben aus dem Energieausweis erscheinen:

• Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden. Bei Vertragsabschluss ist eine Kopie an den Käufer zu übergeben.

Energieausweis bei Vermietung

Auch bei der Vermietung ist die Energieausweis Pflicht identisch geregelt. Vermieter müssen potenziellen Mietern den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und die Kennwerte bereits in der Anzeige nennen. Dies gilt für jede neue Vermietung – nicht nur bei der Erstvermietung eines Neubaus.

Aushangpflicht in öffentlichen Gebäuden

Für Gebäude mit starkem Publikumsverkehr und einer Nutzfläche über 250 m² – etwa Behörden, Krankenhäuser oder große Geschäfte – besteht eine Aushangpflicht. Der Energieausweis muss gut sichtbar im Eingangsbereich angebracht werden.

Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis: Ein detaillierter Vergleich

Es gibt zwei grundlegend verschiedene Varianten des Energieausweises. Die Wahl hat erhebliche Auswirkungen auf die Aussagekraft und – bei älteren Gebäuden – ist sie gesetzlich vorgeschrieben.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlich gemessenen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er erfasst die Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen und berechnet daraus einen Kennwert.

Vorteile des Verbrauchsausweises:

• Günstiger in der Erstellung (ca. 50–100 €)
• Schnell verfügbar, da keine Vor-Ort-Begehung zwingend nötig
• Bildet das reale Heizverhalten ab

Nachteile des Verbrauchsausweises:

• Stark vom Nutzerverhalten abhängig – sparsame Bewohner lassen ein schlecht gedämmtes Haus „gut" dastehen
• Leerstand oder untypische Nutzung verfälschen die Werte massiv
• Keine Aussage über den baulichen Zustand oder Sanierungspotenziale
• Klimabereinigung ist nur eine Annäherung

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes. Ein Energieberater erfasst vor Ort den Aufbau von Wänden, Dach, Kellerdecke und Fenstern, bewertet die Heizungsanlage und berechnet den theoretischen Energiebedarf nach normierten Randbedingungen.

Vorteile des Bedarfsausweises:

• Objektiv und vom Nutzerverhalten unabhängig
• Zeigt konkrete energetische Schwachstellen auf
• Enthält Modernisierungsempfehlungen
• Vergleichbarkeit zwischen verschiedenen Gebäuden ist gegeben
• Ideal als Grundlage für eine Sanierungsplanung

Nachteile des Bedarfsausweises:

• Teurer in der Erstellung (ca. 300–500 € für Einfamilienhäuser)
• Vor-Ort-Begehung durch einen qualifizierten Energieberater erforderlich
• Erstellung dauert einige Tage

Als erfahrener Energieberater rate ich in fast allen Fällen zum Bedarfsausweis: Er ist nicht nur aussagekräftiger, sondern liefert Ihnen gleich eine fundierte Einschätzung, welche Sanierungsmaßnahmen sich lohnen. Wenn Sie ohnehin über energetische Verbesserungen nachdenken, ist die Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) besonders sinnvoll – denn der iSFP-Bonus kann Ihnen deutlich höhere Förderungen sichern.

Wann ist der Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben?

In bestimmten Fällen haben Eigentümer keine Wahl zwischen den beiden Varianten. Der Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn alle drei der folgenden Bedingungen gleichzeitig erfüllt sind:

1. Das Gebäude hat weniger als 5 Wohneinheiten
2. Der Bauantrag wurde vor dem 01.11.1977 gestellt
3. Das Gebäude erfüllt nicht mindestens das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977

Das betrifft in der Praxis viele Einfamilienhäuser und kleine Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren, die seither nicht umfassend energetisch saniert wurden. Wurde das Gebäude nach 1977 errichtet oder in der Zwischenzeit entsprechend gedämmt, besteht Wahlfreiheit.

Wichtig: Auch wenn keine Pflicht zum Bedarfsausweis besteht, empfehle ich diesen bei Gebäuden vor 1990 grundsätzlich. Die Mehrkosten gegenüber dem Verbrauchsausweis sind überschaubar, der Informationsgewinn jedoch erheblich.

Gültigkeit des Energieausweises: 10 Jahre und dann?

Beide Ausweisarten sind 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Nach Ablauf muss bei erneutem Verkauf oder Vermietung ein neuer Ausweis erstellt werden. Wurde in der Zwischenzeit eine größere Sanierung durchgeführt (z. B. neue Heizung, Fassadendämmung), sollten Sie den Energieausweis vorzeitig erneuern lassen – denn ein besserer Energiekennwert steigert den Immobilienwert und macht Ihr Objekt attraktiver für Käufer oder Mieter.

Tipp: Nutzen Sie die Erneuerung des Energieausweises als Anlass für eine umfassende Energieberatung. So erhalten Sie nicht nur den Pflichtausweis, sondern auch eine fundierte Bewertung Ihrer Einsparpotenziale.

Bußgelder bei Verstößen gegen die Energieausweis Pflicht

Die Nichtvorlage oder das Fehlen eines gültigen Energieausweises ist eine Ordnungswidrigkeit nach dem GEG. Die Strafen sind empfindlich:

• Bis zu 10.000 € für die Nichtvorlage des Energieausweises bei Verkauf oder Vermietung
• Bis zu 15.000 € für die Erstellung eines fehlerhaften Energieausweises durch einen nicht qualifizierten Aussteller
• Bis zu 5.000 € für fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

Besonders Makler sollten aufpassen: Auch sie können zur Verantwortung gezogen werden, wenn sie Immobilien ohne gültigen Energieausweis inserieren. Die Bußgelder werden von den zuständigen Bauordnungsämtern verhängt.

Kosten für den Energieausweis im Überblick

Die Kosten variieren je nach Ausweisart und Gebäudetyp:

Die Investition in einen Bedarfsausweis lohnt sich besonders dann, wenn Sie ohnehin eine energetische Sanierung planen. Die darin enthaltenen Modernisierungsempfehlungen geben bereits eine erste Orientierung – und können als Grundlage für einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) dienen, der Ihnen zusätzliche Fördervorteile sichert.

Fazit: Energieausweis rechtzeitig beantragen und Bußgelder vermeiden

Die Energieausweis Pflicht betrifft nahezu jeden Immobilieneigentümer, der verkaufen oder vermieten möchte. Wer frühzeitig handelt, vermeidet nicht nur empfindliche Bußgelder, sondern nutzt den Energieausweis als wertvolles Instrument zur Bewertung und Wertsteigerung seiner Immobilie.

Ob Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – ich berate Sie gerne, welche Variante für Ihr Gebäude die richtige ist, und erstelle den Ausweis schnell und rechtssicher. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für Ihren Energieausweis und gehen Sie auf Nummer sicher.