Womit sollte man beim Altbau dämmen anfangen?

In den meisten Fällen sollten Sie mit der obersten Geschossdecke oder dem Dach beginnen. Hier ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis am besten: Bis zu 30 % der Heizwärme geht über ein ungedämmtes Dach verloren, und die Maßnahme kostet nur 30–80 €/m². Danach folgen Kellerdecke, Fenster und schließlich die Fassade.

Was kostet die Dämmung eines Altbaus komplett?

Für ein Einfamilienhaus (ca. 130 m²) liegen die Gesamtkosten einer Komplettsanierung der Gebäudehülle bei ca. 40.000–70.000 €. Einzelmaßnahmen sind günstiger: Oberste Geschossdecke ab 2.500 €, Kellerdecke ab 2.500 €, Fenster ab 10.000 €, Fassade ab 20.000 €. Mit BEG-Förderung (15 % + 5 % iSFP-Bonus) reduziert sich der Eigenanteil um bis zu 20 %.

Warum sollte man die Fassade nicht zuerst dämmen?

Die Fassadendämmung ist die teuerste Einzelmaßnahme (120–200 €/m²) mit der längsten Amortisationszeit (15–25 Jahre). Dach und Kellerdecke kosten deutlich weniger und haben eine kürzere Amortisation. Zudem sollte die Fassade idealerweise im Rahmen einer ohnehin anstehenden Renovierung gedämmt werden (Sowieso-Kosten), was die Wirtschaftlichkeit erheblich verbessert.

Welche Förderung gibt es für Dämmmaßnahmen im Altbau?

Über die BEG erhalten Sie 15 % Grundförderung auf alle Dämmmaßnahmen der Gebäudehülle. Mit einem iSFP kommen 5 % Bonus dazu, also insgesamt 20 %. Die förderfähigen Kosten betragen max. 30.000 € pro Wohneinheit (ohne iSFP) bzw. 60.000 € (mit iSFP). Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

Dämmung im Altbau: Womit anfangen? Die richtige Reihenfolge

Eine Komplettsanierung eines Altbaus kostet schnell 80.000 bis 150.000 Euro. Doch kaum jemand hat dieses Budget auf einen Schlag verfügbar. Die gute Nachricht: Wer die Dämmung im Altbau in der richtigen Reihenfolge plant, kann Schritt für Schritt sanieren – und trotzdem von Anfang an spürbar Heizkosten sparen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, womit Sie beim Dämmen anfangen sollten, welche Kosten pro m² auf Sie zukommen und wie Sie mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) die optimale Reihenfolge für Ihr Gebäude ermitteln.

Warum die Reihenfolge bei der Altbau-Dämmung entscheidend ist

Bei der energetischen Sanierung eines Altbaus geht es nicht nur darum, „irgendwo" zu dämmen. Die Reihenfolge der Dämmmaßnahmen hat direkte Auswirkungen auf:

Wirtschaftlichkeit: Die Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis sollte zuerst kommen. So sparen Sie ab dem ersten Tag Heizkosten, die Sie in die nächste Maßnahme investieren können.
Bauphysik: Bestimmte Maßnahmen sollten vor anderen erfolgen, weil sie sonst Feuchteprobleme oder Schimmelgefahr verursachen können.
Förderstrategie: Mit einem iSFP-Fahrplan erhalten Sie bei jeder Einzelmaßnahme den 5 % iSFP-Bonus zusätzlich zur Grundförderung – das lohnt sich besonders bei schrittweiser Sanierung.
Dimensionierung der Heizung: Wer erst dämmt und dann die Heizung tauscht, kann die neue Heizung kleiner (und günstiger) dimensionieren. Eine Wärmepumpe arbeitet in einem gut gedämmten Altbau deutlich effizienter.

Die Physik ist dabei einfach: Warme Luft steigt nach oben. In einem ungedämmten Altbau gehen bis zu 30 % der Heizwärme über das Dach verloren, rund 15–20 % durch die Fassade, 10–15 % über die Fenster und 5–10 % durch den Kellerboden. Daraus ergibt sich eine klare Prioritätenliste.

Die optimale Dämmung Altbau Reihenfolge: Schritt für Schritt

Basierend auf jahrelanger Praxiserfahrung als Energieberater in Düsseldorf empfehle ich folgende Reihenfolge beim Altbau dämmen:

Priorität 1: Oberste Geschossdecke und Dach dämmen

Die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches ist fast immer die Maßnahme mit dem besten Kosten-Nutzen-Verhältnis. Der Grund: Hier verliert Ihr Haus die meiste Wärme, und die Maßnahme ist vergleichsweise günstig.

Oberste Geschossdecke (begehbar): 50–80 €/m² – wenn der Dachboden nicht als Wohnraum genutzt wird, die günstigste und effektivste Maßnahme überhaupt.
Oberste Geschossdecke (nicht begehbar): 30–50 €/m² – Dämmmatten einfach auslegen. In vielen Fällen sogar als Eigenleistung möglich.
Zwischensparrendämmung: 80–120 €/m² – bei bewohntem Dachgeschoss die Standardlösung.
Aufsparrendämmung: 150–250 €/m² – die hochwertigste Variante, besonders sinnvoll bei ohnehin anstehender Dachneueindeckung.

GEG-Anforderung: U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K) bei der obersten Geschossdecke. Bei Förderung über die BEG Einzelmaßnahmen wird ein U-Wert ≤ 0,14 W/(m²K) verlangt.

Einsparpotenzial: 15–30 % der Heizkosten, je nach Ausgangszustand. Bei einem typischen Einfamilienhaus mit 2.500 € Jahres-Heizkosten sind das 375–750 € Einsparung pro Jahr.

Amortisation: Bei einer begehbar gedämmten Geschossdecke (ca. 4.000–6.500 € für 80 m²) rechnet sich die Investition oft schon nach 5–10 Jahren – ohne Förderung.

Praxis-Tipp: Sofort-Maßnahme für unter 3.000 €

Wenn Ihr Dachboden nicht bewohnt ist, lassen Sie die oberste Geschossdecke mit 20 cm Mineralwolle dämmen. Das kostet für ein durchschnittliches Einfamilienhaus 2.000–4.000 € und spart sofort 300–600 € Heizkosten pro Jahr. Mit 15 % BEG-Förderung (+ 5 % iSFP-Bonus) sinkt der Eigenanteil auf nur 1.600–3.200 €.

Priorität 2: Kellerdecke dämmen

Die Kellerdeckendämmung ist die zweite „Low-Hanging-Fruit" bei der Altbau-Dämmung. Sie ist technisch einfach, relativ günstig und bringt einen sofort spürbaren Komfortgewinn: Nie mehr kalte Füße im Erdgeschoss!

Kellerdeckendämmung von unten: 30–60 €/m² – Dämmplatten werden einfach unter die Decke geklebt oder gedübelt. Keine Baustelle in den Wohnräumen.
Fußbodendämmung von oben: 60–120 €/m² – aufwendiger, da der Bodenbelag entfernt und die Aufbauhöhe berücksichtigt werden muss. Nur sinnvoll, wenn ohnehin Bodenarbeiten anstehen.

GEG-Anforderung: U-Wert ≤ 0,30 W/(m²K). Für die BEG-Förderung: U-Wert ≤ 0,25 W/(m²K).

Einsparpotenzial: 5–10 % der Heizkosten, typisch 125–250 € pro Jahr.

Amortisation: Bei Kosten von ca. 2.500–4.500 € (80 m²) liegt die Amortisation bei 8–15 Jahren ohne Förderung, mit Förderung deutlich schneller.

Priorität 3: Fenster austauschen – aber Achtung!

Alte Fenster mit Einfach- oder Zweifachverglasung sind erhebliche Schwachstellen in der Gebäudehülle. Moderne Dreifachverglasung hat einen U-Wert von ≤ 0,95 W/(m²K) gegenüber 2,5–5,0 W/(m²K) bei alten Fenstern. Der Austausch ist allerdings teurer als Dach- oder Kellerdeckendämmung:

Kunststofffenster, Dreifachverglasung: 500–800 € pro Fenster (inkl. Einbau)
Holz- oder Holz-Alu-Fenster: 700–1.200 € pro Fenster
Gesamtkosten Einfamilienhaus: typisch 10.000–20.000 € für 12–18 Fenster

GEG-Anforderung: U-Wert ≤ 1,30 W/(m²K) für das Gesamtfenster (Uw). Für BEG-Förderung: Uw ≤ 0,95 W/(m²K).

Warnung: Fenster tauschen ohne Wanddämmung = Schimmelgefahr!

Wenn Sie hochdämmende Dreifachverglasung in eine ungedämmte Außenwand einsetzen, verschiebt sich der kälteste Punkt im Raum. Bisher war die Fensterscheibe die kälteste Fläche – dort kondensierte die Feuchtigkeit sichtbar. Nach dem Fenstertausch ist plötzlich die Fensterlaibung oder die Wandfläche neben dem Fenster der Kältepol. Dort bildet sich unsichtbar Kondensat – und damit Schimmel. Die Lösung: Fensteraustausch immer mit Laibungsdämmung und idealerweise zeitgleicher oder vorheriger Fassadendämmung planen. Alternativ: Ein Lüftungskonzept nach DIN 1946-6 erstellen lassen.

Priorität 4: Fassadendämmung – die größte Fläche

Die Fassadendämmung ist die teuerste Einzelmaßnahme, betrifft aber auch die größte Fläche. Für viele Altbauten ist sie der Schlüssel zu einer wirklich niedrigen Heizkostenrechnung.

Wärmedämmverbundsystem (WDVS): 120–200 €/m² – die Standardlösung für Putzfassaden. Polystyrol (EPS) oder Mineralwolle wird auf die Außenwand geklebt und verputzt.
Vorgehängte hinterlüftete Fassade (VHF): 180–300 €/m² – hochwertigere Lösung mit Holz-, Schiefer- oder Metallverkleidung. Bauphysikalisch optimal durch Hinterlüftung.
Einblasdämmung (zweischaliges Mauerwerk): 25–50 €/m² – die günstigste Fassadendämmung, wenn ein Hohlraum im Mauerwerk vorhanden ist. Sehr verbreitet im Rheinland!
Innendämmung: 80–150 €/m² – für denkmalgeschützte Fassaden oder wenn die Außendämmung nicht möglich ist. Bauphysikalisch anspruchsvoll, erfordert eine fachgerechte Dampfbremse.

GEG-Anforderung: U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K). Für BEG-Förderung: U-Wert ≤ 0,20 W/(m²K).

Einsparpotenzial: 15–25 % der Heizkosten, typisch 375–625 € pro Jahr.

Amortisation: Ohne Sowieso-Kosten dauert die Amortisation einer WDVS-Fassadendämmung 15–25 Jahre. Mit Sowieso-Kosten und Förderung kann sie auf 8–12 Jahre sinken.

Das Prinzip der „Sowieso-Kosten" beim Altbau dämmen

Einer der wichtigsten Begriffe bei der wirtschaftlichen Bewertung von Dämmmaßnahmen sind die sogenannten „Sowieso-Kosten". Darunter versteht man die Kosten, die ohnehin angefallen wären – auch ohne energetische Verbesserung.

Beispiele für Sowieso-Kosten:

Dachneueindeckung: Wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt werden muss (Kosten ca. 100–150 €/m²), ist der Aufpreis für eine Zwischensparrendämmung nur noch 30–50 €/m² statt 80–120 €/m². Die energetische Verbesserung wird also extrem günstig.
Fassadenrenovierung: Muss die Fassade ohnehin neu verputzt werden (60–80 €/m²), beträgt der Aufpreis für ein WDVS nur noch 60–100 €/m² statt der vollen 120–200 €/m².
Fensteraustausch: Wenn alte Fenster altersbedingt undicht sind und getauscht werden müssen, ist der Aufpreis von Zweifach- auf Dreifachverglasung nur ca. 40–60 € pro Fenster.
Kellerausbau: Bei einer Kellersanierung oder einem Kellerausbau fällt die Deckendämmung als Nebenarbeit kaum ins Gewicht.

Die Sowieso-Kosten sind auch für die BEG-Förderung relevant: Förderfähig sind nur die energetisch bedingten Mehrkosten, nicht die Sowieso-Kosten. Trotzdem verbessert das Konzept die Wirtschaftlichkeit erheblich, weil Sie nur den Aufpreis finanzieren müssen.

Praxis-Tipp: Gelegenheiten erkennen

Planen Sie Ihre Dämmmaßnahmen entlang anstehender Instandsetzungen. Steht das Dach in 2 Jahren zur Neueindeckung an? Dann warten Sie mit der Dachdämmung und koppeln beide Maßnahmen. Ein iSFP hilft Ihnen, den optimalen Zeitplan zu erstellen und dabei keinen Fördervorteil zu verpassen.

Altbau Dämmung Kosten: Übersicht aller Maßnahmen

Hier finden Sie eine kompakte Übersicht der typischen Altbau Dämmung Kosten für ein Einfamilienhaus (ca. 130 m² Wohnfläche):

Maßnahme	Kosten/m²	Gesamtkosten (typisch)	Einsparung/Jahr	Amortisation
Oberste Geschossdecke	30–80 €	2.500–6.500 €	375–750 €	5–10 Jahre
Kellerdecke	30–60 €	2.500–5.000 €	125–250 €	10–18 Jahre
Fensteraustausch	500–1.200 €/Stk.	10.000–20.000 €	200–500 €	15–25 Jahre
Fassade (WDVS)	120–200 €	20.000–35.000 €	375–625 €	15–25 Jahre
Fassade (Einblasdämmung)	25–50 €	4.000–8.000 €	300–500 €	8–15 Jahre

Hinweis: Alle Angaben sind Richtwerte. Die tatsächlichen Kosten und Einsparungen hängen vom Zustand Ihres Gebäudes, den aktuellen Energiepreisen und der gewählten Ausführung ab.

Förderung für Dämmmaßnahmen im Altbau: 15 % + 5 % iSFP-Bonus

Jede der genannten Dämmmaßnahmen wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mit einem Zuschuss gefördert:

Grundförderung Gebäudehülle: 15 % der förderfähigen Kosten
iSFP-Bonus: zusätzlich 5 %, wenn die Maßnahme im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) umgesetzt wird
Gesamt: bis zu 20 % Zuschuss auf die förderfähigen Kosten
Förderfähige Kosten: max. 30.000 € pro Wohneinheit (ohne iSFP) bzw. max. 60.000 € pro Wohneinheit (mit iSFP)

Rechenbeispiel: Eine Fassadendämmung kostet 28.000 €. Mit iSFP erhalten Sie 20 % = 5.600 € Zuschuss. Ihr Eigenanteil sinkt auf 22.400 €. Durch den iSFP verdoppelt sich zudem das förderfähige Kostenvolumen – ein enormer Vorteil bei umfangreichen Sanierungen.

Einen vollständigen Überblick über alle Förderprogramme 2026 finden Sie in unserem Artikel: Fördermittel 2026 – Alle Zuschüsse im Überblick.

Der iSFP als Planungswerkzeug für die richtige Reihenfolge

Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist weit mehr als ein Dokument für die Förderung. Er ist Ihr persönlicher Fahrplan, der exakt berechnet, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge für Ihr Gebäude den größten Effekt haben.

Im iSFP analysiere ich:

Ist-Zustand: Wo verliert Ihr Haus am meisten Energie? (Thermografie, U-Wert-Berechnung, Verbrauchsdatenanalyse)
Maßnahmenreihenfolge: Welche Maßnahme bringt bei Ihrem konkreten Gebäude den größten Hebel?
Kosten und Förderung: Was kostet jede Maßnahme und welche Förderung können Sie erwarten?
Zeitplan: Wann stehen Sowieso-Maßnahmen an, die Sie nutzen sollten?
Ziel-Effizienzhaus: Welches Effizienzhausniveau erreichen Sie nach allen Maßnahmen?

Der iSFP wird vom BAFA gefördert – der maximale Zuschuss liegt bei 650 € für Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. 850 € ab 3 Wohneinheiten. Und das Beste: Jede Einzelmaßnahme, die Sie im Rahmen des iSFP umsetzen, erhält den 5 % iSFP-Bonus – bei einer 30.000-€-Maßnahme sind das allein 1.500 € zusätzlicher Zuschuss.

Häufige Fehler bei der Dämmung Altbau Reihenfolge

In meiner Beratungspraxis sehe ich immer wieder dieselben Fehler, die Hausbesitzer beim Altbau dämmen machen:

Mit der Fassade anfangen: Viele starten mit der teuersten Maßnahme, weil sie am sichtbarsten ist. Wirtschaftlich sinnvoller ist es, erst Dach und Keller zu dämmen.
Fenster ohne Wanddämmung tauschen: Wie oben beschrieben, kann das zu Schimmelbildung führen. Lesen Sie dazu auch unseren ausführlichen Artikel: Schimmel nach der Sanierung vermeiden.
Heizung vor der Dämmung tauschen: Wer erst die Wärmepumpe installiert und dann dämmt, hat die Heizung überdimensioniert – und teuer eingekauft.
Keine Förderung beantragt: Der BEG-Antrag muss vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer zuerst baut und dann den Antrag stellt, geht leer aus.
Einzelmaßnahmen ohne Gesamtkonzept: Wer ohne Plan einzelne Bauteile dämmt, riskiert bauphysikalische Probleme und verschenkt Förder-Boni.

Fazit: Beim Altbau dämmen zahlt sich die richtige Reihenfolge aus

Die optimale Dämmung Altbau Reihenfolge lautet: Dach/oberste Geschossdecke → Kellerdecke → Fenster (mit Lüftungskonzept) → Fassade. Nutzen Sie dabei konsequent „Sowieso-Kosten", beantragen Sie vor jeder Maßnahme die BEG-Förderung und lassen Sie sich einen iSFP erstellen, um den 5 % Extra-Bonus zu sichern und die Förder-Obergrenze auf 60.000 € zu verdoppeln.

Sie möchten wissen, womit Sie bei Ihrem Altbau konkret anfangen sollten? Vereinbaren Sie ein kostenloses Erstgespräch – gemeinsam finden wir die wirtschaftlich und bauphysikalisch optimale Reihenfolge für Ihre Sanierung.