Energieausweis 2026: Kosten, Pflicht & Neuerungen – Vollständiger Leitfaden
Der Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf und Vermietung. Doch welcher Ausweis ist der richtige, was kostet er und welche neuen Regeln gelten 2026? Dieser Leitfaden beantwortet alle wichtigen Fragen rund um den Energieausweis.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist ein standardisiertes Dokument, das den energetischen Zustand eines Gebäudes bewertet und auf einer Farbskala von A+ (sehr effizient, grün) bis H (sehr ineffizient, rot) darstellt. Vergleichbar mit dem Energielabel bei Haushaltsgeräten zeigt er auf einen Blick, wie viel Energie ein Gebäude für Heizung, Warmwasser und Lüftung benötigt.
Seit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist der Energieausweis für nahezu alle Wohngebäude und Nichtwohngebäude verpflichtend, sobald sie verkauft, vermietet oder verpachtet werden. Er dient als wichtige Entscheidungshilfe für Käufer und Mieter, um die zu erwartenden Energiekosten einschätzen zu können.
Auf dem Energieausweis finden sich zentrale Kennwerte: der Endenergiebedarf (bzw. Endenergieverbrauch), der Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse und bei Bedarfsausweisen auch konkrete Empfehlungen für energetische Verbesserungen. Der Wert wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) angegeben.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht 2026?
Die Pflicht zur Vorlage eines gültigen Energieausweises ergibt sich aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). In den folgenden Situationen ist ein Energieausweis 2026 zwingend erforderlich:
Verkauf und Vermietung
- Bei Besichtigungen: Der Energieausweis muss Interessenten unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
- Vor Mietvertragsabschluss: Spätestens bei Vertragsabschluss muss der Energieausweis dem Mieter oder Käufer in Kopie oder als Original übergeben werden.
- In Immobilieninseraten: Bereits in der Immobilienanzeige müssen die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angegeben werden – darunter der Energiekennwert, die Effizienzklasse, der Energieträger der Heizung, das Baujahr und die Art des Ausweises (Verbrauch oder Bedarf).
Ausnahmen von der Pflicht
Nicht jedes Gebäude benötigt einen Energieausweis. Folgende Ausnahmen gelten:
- Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche: Kleine Gebäude wie Gartenhäuser, Garagen oder sehr kleine Ferienhäuser sind von der Pflicht befreit.
- Gebäude mit kurzer Nutzungsdauer: Gebäude, die nicht regelmäßig beheizt oder klimatisiert werden und deren Nutzung auf weniger als vier Monate im Jahr begrenzt ist.
- Denkmalgeschützte Gebäude: Baudenkmäler, die nach Landesrecht unter Denkmalschutz stehen, sind von der Energieausweispflicht ausgenommen. Dies gilt allerdings nur, wenn die Einhaltung der energetischen Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild unzulässig verändern würde.
Zwei Arten: Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis
Es gibt grundsätzlich zwei verschiedene Arten von Energieausweisen, die sich in ihrer Berechnungsmethode, Aussagekraft und im Preis erheblich unterscheiden.
Verbrauchsausweis
Kosten: ab 300 Euro
Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Die Verbrauchsdaten werden aus den Heizkostenabrechnungen der Bewohner ermittelt und klimabereinigt.
Vorteil: Der Verbrauchsausweis ist schneller erstellt als ein Bedarfsausweis, da keine umfassende Gebäudebegehung notwendig ist.
Nachteil: Die Aussagekraft ist eingeschränkt, da der Wert stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner abhängt. Ein sparsamer Bewohner kann ein schlecht gedämmtes Haus grüner erscheinen lassen, als es tatsächlich ist. Umgekehrt kann ein hoher Verbrauch bei einem gut gedämmten Gebäude ein falsches Bild erzeugen.
Bedarfsausweis
Kosten: 300 bis 800 Euro (Einfamilienhaus)
Der Bedarfsausweis wird auf Basis der Bausubstanz des Gebäudes berechnet. Ein Energieberater analysiert dafür die Gebäudehülle (Wände, Dach, Fenster, Kellerdecke), die Heizungsanlage und die Warmwasserbereitung. Die Berechnung erfolgt nach einem standardisierten Verfahren unabhängig vom Nutzerverhalten.
Vorteil: Der Bedarfsausweis liefert eine objektive und zuverlässige Bewertung des energetischen Zustands. Zusätzlich enthält er konkrete Empfehlungen für kostensenkende Sanierungsmaßnahmen.
Nachteil: Höhere Kosten und längere Erstellungszeit, da eine Vor-Ort-Begehung und eine technische Analyse erforderlich sind.
Wichtig 2026: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, die vor dem 1. November 1977 errichtet wurden und deren Bauantrag vor diesem Datum gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis Pflicht, sofern das Gebäude nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nachgerüstet wurde. Zusätzlich gilt: Bei Sanierungen, die mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche betreffen, ist ebenfalls ein Bedarfsausweis erforderlich.
Kostenübersicht 2026
Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art, Gebäudegröße und Aufwand. Hier eine Übersicht der aktuellen Preisspannen für 2026:
| Art des Ausweises | Kosten | Dauer | Vor-Ort-Begehung |
|---|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | ab 300 € | 1 – 3 Tage | Empfohlen |
| Bedarfsausweis (EFH) | 300 – 500 € | 3 – 7 Tage | Ja |
| Bedarfsausweis (MFH) | 600 – 1.200 € | 1 – 2 Wochen | Ja |
| Bedarfsausweis + iSFP | 1.200 – 2.000 € | 2 – 3 Wochen | Ja |
EFH = Einfamilienhaus, MFH = Mehrfamilienhaus, iSFP = individueller Sanierungsfahrplan. Die angegebenen Preise sind Richtwerte und können je nach Region und Anbieter variieren.
Beachten Sie: Die Kosten für einen Bedarfsausweis in Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) sind zwar höher, werden aber durch die BAFA mit bis zu 650 Euro (Ein- und Zweifamilienhäuser) bzw. 850 Euro (ab 3 Wohneinheiten) bezuschusst. Damit reduzieren sich die tatsächlichen Kosten für Sie.
Neue Anforderungen 2026
Das Jahr 2026 bringt einige wichtige Neuerungen und verschärfte Anforderungen im Bereich der Gebäudeenergie mit sich, die sich direkt auf den Energieausweis auswirken:
- Verschärfte energetische Standards: Die Anforderungen an den Primärenergiebedarf bei Neubauten wurden weiter angehoben. Das Referenzgebäudeverfahren setzt strengere Maßstäbe, was bedeutet, dass Neubauten von vornherein energieeffizienter geplant werden müssen.
- Digitales Gebäudeenergieregister: Die Bundesregierung arbeitet an der Einführung eines zentralen digitalen Gebäudeenergieregisters. In diesem Register sollen Energieausweise zentral und fälschungssicher gespeichert werden. Langfristig wird dies die Transparenz am Immobilienmarkt deutlich erhöhen und Manipulationen erschweren.
- GEG-Novelle und Heizungsgesetz: Im Zusammenspiel mit der schrittweisen Umstellung auf erneuerbare Energien bei Heizungen (65-Prozent- Regel) wird der Energieausweis als Planungsinstrument noch wichtiger. Eigentümer sollten den Energieausweis nicht nur als Pflichtdokument sehen, sondern als Ausgangspunkt für eine sinnvolle Sanierungsstrategie.
- Erweiterte Sanierungsempfehlungen: Bedarfsausweise müssen künftig noch detailliertere Empfehlungen zu wirtschaftlich sinnvollen Sanierungsmaßnahmen enthalten. Dies macht den Bedarfsausweis für Eigentümer wertvoller als Entscheidungsgrundlage.
- Stärkere Kontrollen und höhere Bußgelder: Die Einhaltung der Energieausweispflicht wird verstärkt kontrolliert. Eigentümer, die bei Verkauf oder Vermietung keinen gültigen Energieausweis vorlegen, riskieren Bußgelder von bis zu 10.000 Euro.
Welcher Energieausweis für welches Szenario?
Die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis hängt von Ihrem Gebäude und Ihren Zielen ab. Hier die wichtigsten Szenarien im Überblick:
Szenario 1: Altes, ungedämmtes Haus (Effizienzklasse G oder H)
Empfehlung: Bedarfsausweis + individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)
Bei einem älteren Gebäude mit schlechter Energieeffizienz lohnt sich der Bedarfsausweis in Kombination mit einem iSFP besonders. Der Bedarfsausweis gibt Ihnen eine objektive Einschätzung des energetischen Zustands unabhängig vom bisherigen Nutzungsverhalten. Der iSFP zeigt Ihnen zusätzlich einen konkreten Sanierungsfahrplan mit priorisierten Maßnahmen und der dazugehörigen Förderung.
Besonderer Vorteil: Mit einem iSFP erhalten Sie bei der späteren Umsetzung von Einzelmaßnahmen einen zusätzlichen Förderbonus von 5 Prozent (iSFP-Bonus) auf die BAFA-Förderung.
Szenario 2: Gut gedämmtes Haus (Effizienzklasse A oder B)
Empfehlung: Verbrauchsausweis reicht in der Regel aus
Wenn Ihr Gebäude bereits gut gedämmt ist und eine moderne Heizungsanlage besitzt, spiegelt der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energiebedarf in der Regel zuverlässig wider. Der Verbrauchsausweis genügt hier den gesetzlichen Anforderungen und liefert aussagekräftige Werte. Voraussetzung ist, dass mindestens fünf Wohneinheiten vorhanden sind oder das Gebäude nach dem 1. November 1977 errichtet wurde.
Szenario 3: Vermietung einer Immobilie
Empfehlung: Abhängig von Ihrer Sanierungsplanung
Wenn Sie kurzfristig vermieten möchten und keine Sanierung planen, reicht ein Verbrauchsausweis (sofern gesetzlich zulässig). Planen Sie jedoch mittelfristig Sanierungsmaßnahmen, ist der Bedarfsausweis die bessere Wahl. Er gibt Ihnen nicht nur die gesetzlich geforderten Kennwerte, sondern auch eine solide Entscheidungsgrundlage für Investitionen in die Energieeffizienz.
Bedenken Sie: Ein guter Energieausweis kann den Wert Ihrer Immobilie steigern und die Vermietbarkeit verbessern. Mieter achten zunehmend auf die Energieeffizienzklasse, da sie direkte Rückschlüsse auf die Heizkosten erlaubt.
So erhalten Sie einen Energieausweis in Düsseldorf
Für Eigentümer in Düsseldorf und Umgebung gibt es verschiedene Wege, einen Energieausweis zu erhalten. Die wichtigsten Optionen im Überblick:
Option 1: Verbrauchsausweis vom Energieberater
Ein zertifizierter Energieberater erstellt Ihren Verbrauchsausweis auf Basis der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Der Vorteil gegenüber einer reinen Fernausstellung: Ihr Energieberater kann die Daten fachlich einordnen und Sie direkt zu weiteren Fragen rund um die Energieeffizienz Ihres Gebäudes beraten. So erhalten Sie nicht nur ein Pflichtdokument, sondern auch eine erste fachliche Einschätzung.
Option 2: Bedarfsausweis vom Energieberater
Ein qualifizierter Energieberater vor Ort erstellt den Bedarfsausweis nach einer gründlichen Gebäudebegehung. Dabei werden alle relevanten Bauteile erfasst: Außenwände, Dach, Fenster, Kellerdecke, Heizungsanlage und Warmwasserbereitung. Der Vorteil: Sie erhalten nicht nur den Ausweis, sondern auch eine fundierte Einschätzung des energetischen Zustands Ihres Gebäudes und erste Empfehlungen für Verbesserungen.
Option 3: Komplettpaket mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP)
Die umfassendste Lösung ist die Kombination aus Bedarfsausweis und individuellem Sanierungsfahrplan. Der iSFP geht weit über den Energieausweis hinaus: Er liefert einen detaillierten, auf Ihr Gebäude zugeschnittenen Sanierungsplan mit konkreten Maßnahmen, Kosten, Einsparpotenzial und Fördermöglichkeiten. Diese Leistung wird von der BAFA mit bis zu 650 € (EFH) bzw. 850 € (ab 3 WE) bezuschusst.
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Energieeffizienzklassen erklärt
Die Energieeffizienzklasse gibt auf einer Skala von A+ bis H an, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Je weiter vorn im Alphabet, desto besser. Hier die einzelnen Klassen mit typischen Gebäudebeispielen:
Klasse A+ (unter 30 kWh/m²a)
Passivhäuser und KfW-Effizienzhäuser 40. Extrem geringer Energiebedarf durch hervorragende Dämmung, dreifach verglaste Fenster und kontrollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung.
Klasse A (30 – 50 kWh/m²a)
KfW-Effizienzhäuser 55 und sehr gut sanierte Altbauten. Moderne Wärmepumpenheizung, gute Dämmung und effiziente Fenster.
Klasse B (50 – 75 kWh/m²a)
Gut sanierte Bestandsgebäude und Neubauten nach aktuellem GEG-Standard. Typisch: umfassend saniertes Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren.
Klasse C (75 – 100 kWh/m²a)
Teilsanierte Gebäude mit einzelnen Modernisierungsmaßnahmen. Etwa ein Haus mit neuen Fenstern, aber noch unsaniertem Dach.
Klasse D (100 – 130 kWh/m²a)
Durchschnittliche Bestandsgebäude. Typisches Einfamilienhaus aus den 1990er-Jahren ohne umfassende Sanierung.
Klasse E (130 – 160 kWh/m²a)
Ältere Gebäude mit veralteter Heizung. Typisch: unsaniertes Einfamilienhaus aus den 1970er- oder 1980er-Jahren mit alter Ölheizung.
Klasse F (160 – 200 kWh/m²a)
Schlecht gedämmte Altbauten. Gebäude aus den 1950er- bis 1960er-Jahren ohne wesentliche energetische Verbesserungen.
Klasse G (200 – 250 kWh/m²a) und Klasse H (über 250 kWh/m²a)
Sehr schlecht gedämmte Altbauten mit hohem Sanierungsbedarf. Typisch: unsanierte Fachwerkhäuser, Vorkriegsbauten oder Gebäude mit einfach verglasten Fenstern und ohne jegliche Dämmung. Hier besteht dringender Handlungsbedarf.
Häufige Fragen zum Energieausweis
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum 10 Jahre lang gültig. Nach Ablauf muss ein neuer Ausweis erstellt werden, wenn das Gebäude verkauft, vermietet oder verpachtet werden soll. Auch nach einer umfassenden Sanierung empfiehlt es sich, einen neuen Ausweis erstellen zu lassen, da der alte die verbesserte Energieeffizienz nicht widerspiegelt.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Energieausweise dürfen nur von qualifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Dazu gehören Architekten, Bauingenieure, Schornsteinfegermeister mit entsprechender Zusatzqualifikation sowie BAFA-zertifizierte Energieberater. Diese Fachleute sind in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes gelistet und unterliegen regelmäßigen Fortbildungspflichten.
Wer trägt die Kosten – Eigentümer, Vermieter oder Makler?
Die Kosten für den Energieausweis trägt grundsätzlich der Eigentümer beziehungsweise der Vermieter. Diese Kosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden, da sie nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen. Auch wenn ein Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung beauftragt ist, bleibt die Kostenpflicht beim Eigentümer. Der Makler kann allerdings die Beauftragung eines Energieausweises im Auftrag des Eigentümers übernehmen.
Was ist der Unterschied zwischen Energieausweis und Energieberatung?
Ein Energieausweis dokumentiert den energetischen Zustand eines Gebäudes auf einer standardisierten Skala und erfüllt eine gesetzliche Pflicht. Eine Energieberatung geht deutlich weiter: Sie umfasst eine umfassende Analyse des gesamten Gebäudes, identifiziert energetische Schwachstellen und liefert einen konkreten, auf Ihr Gebäude zugeschnittenen Sanierungsfahrplan mit Maßnahmen, Kosten, Einsparpotenzial und detaillierten Informationen zu Fördermöglichkeiten. Der Energieausweis ist quasi eine Momentaufnahme, die Energieberatung ein umfassendes Gutachten mit Handlungsempfehlungen.
Kann ich einen Energieausweis selbst erstellen?
Nein, eine Selbsterstellung ist gesetzlich nicht erlaubt. Der Energieausweis muss von einer qualifizierten Fachperson ausgestellt werden, die in der Ausstellerberechtigung nach dem GEG nachgewiesen ist. Beauftragen Sie daher immer einen zertifizierten Energieberater vor Ort, der den Ausweis fachgerecht erstellt und Ihnen gleichzeitig eine kompetente Einschätzung zum energetischen Zustand Ihres Gebäudes geben kann.
Energieausweis oder umfassende Energieberatung?
Sie benötigen einen Energieausweis für Ihre Immobilie in Düsseldorf? Oder möchten Sie gleich eine umfassende Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan? Als zertifizierter Energieberater berate ich Sie persönlich und finde die beste Lösung für Ihre Situation.
Kostenlose Erstberatung – unverbindlich und kompetent.
Fazit: Welcher Energieausweis ist der richtige für Sie?
Der Energieausweis ist 2026 mehr als nur eine gesetzliche Pflicht. Er ist ein wichtiges Instrument, um den energetischen Zustand Ihres Gebäudes zu bewerten und fundierte Entscheidungen über Sanierungsmaßnahmen zu treffen.
Für Eigentümer gut gedämmter Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten reicht in vielen Fällen der Verbrauchsausweis aus. Besitzer älterer, unsanierter Immobilien profitieren hingegen deutlich von einem Bedarfsausweis, der objektive Werte liefert und konkrete Sanierungsempfehlungen enthält.
Wer ohnehin eine Sanierung plant oder die maximale Förderung nutzen möchte, sollte den Bedarfsausweis mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kombinieren. Die BAFA-Förderung (bis zu 650 € bzw. 850 €) erleichtert den Einstieg, und der iSFP-Bonus von 5 Prozent auf spätere Einzelmaßnahmen zahlt sich langfristig aus.
Unabhängig davon, welchen Energieausweis Sie wählen: Lassen Sie sich von einem qualifizierten Energieberater beraten, der Ihre individuelle Situation kennt und die beste Lösung für Ihr Gebäude findet.
Über den Autor: Markus Lenz
Schornsteinfegermeister und BAFA-zertifizierter Energieeffizienz-Experte aus Düsseldorf. Mit jahrelanger Praxiserfahrung in der Gebäudeenergieberatung unterstützt Markus Lenz Eigentümer bei allen Fragen rund um Energieausweise, Sanierungsfahrpläne, Fördermittel und energetische Sanierung. Als eingetragener Energieberater in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes verbindet er fundiertes Fachwissen mit praxisnaher Beratung.
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